En un piso de alquiler, las humedades estructurales las paga el propietario y las humedades causadas por el uso de la vivienda las paga el inquilino. Esa es la regla general que se desprende de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del Código Civil, y la mayoría de los conflictos nacen de no saber de qué tipo de humedad se trata. Una filtración desde el terreno es responsabilidad del casero aunque el inquilino lleve diez años en el piso. Un moho por no ventilar nunca y secar la ropa dentro es responsabilidad del inquilino aunque la casa sea antigua.
En este artículo repasamos qué dice la LAU sobre el mantenimiento, cuándo la humedad por condensación suele recaer en el inquilino, cuándo la humedad estructural corresponde obligatoriamente al propietario y por qué un diagnóstico profesional evita meses de discusión. No somos abogados: lo que sigue es una guía orientativa y ante un conflicto conviene consultar con un profesional del derecho.
¿Qué dicta la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre el mantenimiento?
El artículo 21 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos reparte las obligaciones de conservación en dos bloques:
- El arrendador (propietario) está obligado a realizar, sin derecho a subir la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.
- El arrendatario (inquilino) corre con las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
A esto se suma el Código Civil, que en sus artículos 1563 y 1564 presume que el inquilino responde del deterioro de la vivienda salvo que pruebe que se produjo sin su culpa, y le obliga a usar la vivienda con la diligencia de un buen padre de familia. En la práctica, los juzgados aplican estos artículos preguntándose si la humedad viene del edificio o del uso que se le da a la vivienda. Y una humedad que afecta a la habitabilidad (moho extendido, paredes que no secan, riesgo para la salud) no es una pequeña reparación.
Hay un tercer actor cuando el origen está en elementos comunes del edificio, como la fachada, la cubierta o los muros del sótano: la comunidad de propietarios. En ese caso el propietario reclama a la comunidad, como explicamos en humedades en comunidades de vecinos, pero frente al inquilino sigue siendo el propietario quien responde.
Humedades por condensación: cuándo suele ser responsabilidad del inquilino
La humedad por condensación aparece cuando el vapor de agua que se genera dentro de la vivienda no se evacúa y condensa sobre las superficies frías. Como ese vapor lo produce quien vive en la casa (duchas, cocina, respiración, ropa tendida) y su evacuación depende de ventilar, los tribunales tienden a atribuir al inquilino la condensación cuando la vivienda estaba en buen estado al inicio del contrato y los hábitos de uso son la causa.
Falta de ventilación, secado de ropa en el interior y mal uso de la calefacción
Los casos más habituales en los que la responsabilidad recae en el inquilino son estos:
- No ventilar la vivienda durante semanas, sobre todo en invierno, con las rejillas de ventilación tapadas.
- Secar la ropa en el interior de forma habitual sin ventilar después.
- Mantener la calefacción muy alta en habitaciones cerradas, lo que dispara la condensación al apagarla, o no calentar nunca, dejando los muros fríos.
- Tapar las paredes exteriores con armarios o cabeceros pegados que impiden la circulación del aire.
- No limpiar el moho en cuanto aparece y no avisar al propietario.
Aun así, la condensación no siempre es culpa del inquilino. Si la vivienda tiene un defecto de aislamiento, puentes térmicos, carpinterías sin rotura de puente térmico o carece de un sistema de ventilación que exija la normativa, la condensación es consecuencia de un defecto de la vivienda y pasa al bloque del propietario. Por eso el diagnóstico importa tanto.
Humedades estructurales: cuándo debe asumir el coste el propietario obligatoriamente
Las humedades estructurales tienen su origen en el edificio, no en el uso de la vivienda, y por tanto afectan a la habitabilidad que el propietario está obligado a garantizar. Ningún hábito del inquilino las provoca ni las evita.
Patologías de base como capilaridad, filtraciones laterales y defectos de aislamiento
Son responsabilidad del propietario, con independencia de lo que haga el inquilino:
- La humedad por capilaridad: agua del terreno que sube por los muros en plantas bajas y sótanos y se reconoce por manchas en la parte baja de las paredes, rodapiés hinchados y salitre.
- Las filtraciones laterales: agua que atraviesa muros en contacto con tierra, habitual en bajos, semisótanos y garajes.
- Las filtraciones desde cubierta, terrazas, fachadas o bajantes, y las fugas de la instalación de fontanería empotrada.
- Los defectos de aislamiento y de ventilación que provocan condensación aunque el inquilino ventile correctamente.
En estos casos el propietario debe reparar a su cargo en un plazo razonable. Si no lo hace, el inquilino puede exigirlo, y la LAU le permite, previo aviso, realizar las reparaciones urgentes que eviten un daño inminente o una incomodidad grave y descontar su importe de la renta. Si la humedad hace la vivienda inhabitable, puede incluso resolver el contrato. Ocultar una humedad estructural al firmar el contrato puede dar lugar además a reclamaciones por los daños causados en los bienes del inquilino.
Evita conflictos legales interminables gracias a un dictamen profesional
La discusión entre casero e inquilino casi siempre se resume en una frase: tú no ventilas, contra esta casa tiene humedad. Mientras cada uno defiende su versión, el moho crece y el daño aumenta. La forma de salir del bucle es un diagnóstico técnico que determine el tipo de humedad y su origen con mediciones en los muros y en el ambiente. Un informe que diga que la humedad es por capilaridad zanja la cuestión a favor del inquilino. Uno que diga que es condensación por falta de ventilación en una vivienda sin defectos la zanja a favor del propietario. Y en los casos mixtos, que son muchos, reparte las responsabilidades con criterio.
Para los dos conviene actuar pronto. Al propietario, porque una humedad estructural sin tratar devalúa el inmueble y encarece la reparación, como contamos en humedad y economía. Al inquilino, porque vivir con moho afecta a la salud de toda la familia. Y si el propietario va a reformar entre contratos, siempre antes de pintar: lo explicamos en por qué solucionar las humedades antes de reformar.
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Preguntas frecuentes sobre humedades en pisos de alquiler
¿Quién paga las humedades en un piso de alquiler?
El propietario, si la humedad viene del edificio (capilaridad, filtraciones, cubierta, fontanería, defectos de aislamiento). El inquilino, si la causa es el uso de la vivienda, como no ventilar o secar la ropa dentro. El tipo de humedad decide, por eso conviene un diagnóstico.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre las humedades?
El artículo 21 de la LAU obliga al propietario a hacer las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, salvo que el deterioro sea culpa del inquilino, y atribuye al inquilino las pequeñas reparaciones por el uso ordinario. Una humedad que afecta a la habitabilidad no es una pequeña reparación.
¿Puede el inquilino descontar de la renta la reparación de una humedad?
Solo en reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, avisando antes al propietario. Para el resto, debe requerir al propietario que repare y, si no lo hace, reclamar. Conviene asesorarse antes de descontar nada.
¿Puede el casero quedarse con la fianza por las humedades?
Solo si demuestra que la humedad es consecuencia del uso del inquilino, por ejemplo condensación por falta de ventilación en una vivienda sin defectos. No puede retenerla por humedades estructurales.
¿Cómo demuestro que la humedad del piso no es culpa mía?
Con un diagnóstico técnico que identifique el tipo de humedad y su origen, fotografías fechadas desde que apareció y las comunicaciones al propietario por escrito. Si el informe señala capilaridad o filtración, la responsabilidad es del propietario.
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